只有轻资产模式才能把短租做大

 

　　从形态上来讲，非标准住宿一般有长、短租之分，物业有集中、分散之别，但突出城央定位，又做大户型的则极为少见。木西民宿（以下简称木西）就是这样一家为短期出行打造的城央大户型民宿，成为该领域的领导品牌，是木西的既定方向，目前，他们正在以轻资产运营来实现这一目标。

 

　　民宿市场方兴未艾

 

　　中国人喜欢在城市间穿梭，很多家庭出行、商务出差等多人住宿需求，仍没得到满足，这种短期住宿需求，比酒店入住时间长，可能持续几天甚至更长，木西满足这种短期住宿的需求的同时，还挖掘旅客在当地停留期内的生活需求，提供与之匹配的服务。

 

　　木西针对的是家庭出行、三五出差和聚会派对这三类主流场景，面向的是80后、90后人群，并倡导结伴出行的乐趣。其中，不同场景选择的区域也不同，“比如家庭出游，会选择在广州的一些旅游和购物区，如长隆、上下九、小蛮腰附近；商务出差集中在琶洲、赤岗、珠江新城、天河北区域；聚会倒没有特别的选择，空间很重要，另外好的景观会加分，”曹国梁提到。

 

　　“位置不理想的房源，我们不做”

 

　　目前存量市场的房很多，很多都是大户型，整租或合租都不太契合市场需求。并且大户型房主很多都是投资客，这群人很忙，手里很多套闲置房需要打理，木西为这群人提供了集软装优化和运营管理的集散式闲置房产活化服务。

 

　　被问及房主选择短租的理由时，曹国梁说：“短租不用追求酒店那么高的入住率，通过高的每平米租金比，收益就能与长租打平；对于投资客来说，房子有人打理，也有人气。”

 

　　拓展房源上，直接对接房主，由房主授权木西，以收益分成的方式委托其全权管理。“房屋所处的位置，基本上决定了面向哪一类人群为主，位置不理想的房，我们不做，”曹国梁说。

 

　　从木西民宿提供的招募房源信息来看，选址集中在一线城市的核心商圈、旅游集散地、交通枢纽、购物中心等人流密集地段。据曹国梁介绍，目前短租的收益最低与长租持平，平均是1.3-1.5倍。

 

　　将启动“合伙人”拓展房源

 

　　曹国梁介绍，待品牌成型后，木西将启动合伙人合作拓展房源，该机制将是木西民宿以轻资产模式扩张的重要一环。

 

　　“目前很多中介、物业和个人，掌握着很多空置房信息，但没有变现的渠道，合伙人机制恰好打开了这个通道，”曹国梁说。有房源开发能力或掌握较多房源，都能成为合伙人，合伙人将在他们开发的房源上占有一定比例股份，每月分得收益，而合伙人除了有义务维护房东等周边关系，也协助房晚销售，房源经营情况越好，合伙人收入就越高。

 

　　做短租产业链上的资源整合者

 

　　曹国梁系铂涛前高管，拥有十多年的运营经验，出走后创立了木西民宿，团队目前在广州的铂涛孵化器办公，正在积极打通与铂涛APP的接口。

 

　　“木西做的是短租业垂直房源的整合，理论上可以和所有OTA和短租平台合作，”曹国梁提到，目前木西的房源信息和预订系统都已接入各个平台，包括Airbnb、小猪短租、途家、驴妈妈等，目前正在与携程民宿谈全面的合作。

 

　　据介绍，目前木西城央民宿正在运营的，有近百间房，加上筹建的超过200间。正在积极发展自有渠道的订单，并发展其它平台的订单导入，每间房的客单均价350元，一套三房的客单价超过1000元。在全国民宿入住率普遍在40%的情况下，木西7、8月份的入住率差不多是60%，曹国梁如是说。

 

　　在体验上，不断打磨竞争力

 

　　“和酒店不一样，民宿是一个闲置空间，不以高入住率取胜，”曹国梁说，“做短租，核心竞争力还是在体验、成本和效率上。”给客人最直观的体验，就是在空间利用和生活物件配备上落在实处。

 

　　比如在厨房，按地域烹饪和饮食差异，配置旅客称手的炊具和餐具，而不是简单配几把锅铲，几副碗碟就是厨房；比如在客厅，配备轻健身器材，包括哑铃、瑜伽垫等，营造一种生活气息；比如把电视机放在客厅而不是房间，来营造一种家庭氛围；再比如，配备咖啡机、红酒柜、洗衣机、烘干机等等。

 

　　让小管家与旅客成为朋友

 

　　入住体验也是重要的一环，曹国梁表示，本来智能入住从流程上来说，可以不用人引导，收到开门密码客人就能开门入住了。但走了一阵子，感觉国内消费者还没适应，还是需要一位管家的角色来引导客人入住。目前管家都是由团队成员来充当，“我也做过小管家，有一次晚上12点多去南站接客人，一路聊天，”提到这里，曹国梁一脸兴致盎然。

 

　　未来，木西将搭建一个管家平台，将全职妈妈、师奶、学生等自由人聚集起来，自主自发地担负管家接待职责，木西会以激励措施、分类考核、线上培训等保证木西服务水准。

 

　　从check-in到check-out，小管家都会与客人保持联系，并提供帮助，很多客人与小管家成为了朋友，曹国梁直言，小管家的角色不只是接待，未来它将成为木西引入本地生活向导服务的一个重要入口，会接入很多异业合作，比如软装设计、景区门票、周边商户、私厨上门等。

 

　　只做精准的民宿

 

　　对于短租民宿的未来前景，曹国梁略有感慨：“中国的土壤下，纯粹的C2C很难做，服务难以保证，难以有忠诚度，平台未来的出路就是一家独大”。

 

　　现在有很多小的二房东涌现在C2C平台上，通过承租的B2C方式来做短租；木西也是B2C，不同的是，木西既不承包也不租断，而是通过与房东约定收益分成的方式来合作，类似酒店的品牌委托管理。

　

　　“木西是轻资产垂直运营，而承租的B2C属于重资产运营，只有轻资产模式才能把规模做大，只有好的品牌体验才能打造品牌忠诚度，”曹国梁对差异化的定位非常看重：“平台上有五花八门的需求，要匹配得当，非常难，而木西只做精准场景和人群的民宿”。曹国梁透露，接下来将继续优化和夯实品牌系统和运营平台，加强自有微平台预订渠道和加速招募新会员，力争2017年底突破一万套房，并覆盖50个主流城市。

 

　　服务体验将是木西模式的胜负手

 

　　前两次从铂涛出来，曹国梁做过连锁酒店品牌，也做过高端度假酒店，三进三出的经历，对于自称是误打误撞进入住宿行业的人来说，不可谓不丰富，他自己也感慨：“消费升级和技术进步催生了新的住宿形态，眼花缭乱，这个领域的创业机会比以前多很多。”

 

　　让人们出行的生活更美好，想必是很多住宿领域创业者都怀揣的梦想，但在目前短租领域市场激烈的竞争态势下，木西民宿的轻资产运营模式能否形成规模和品牌效应，还是要看服务和体验。

 

　　木西的轻模式中，小管家是木西与客人沟通交流、展现品牌关怀的唯一渠道。木西的做法是，在物业附近寻找一批有闲置时间的人来充当这一角色，不错的尝试，木西未来还应围绕如何打造标准化，可复制，又不失个性的服务团队上不断探索，形成可持续的服务供给能力，只有确保服务和体验的核心竞争力，木西才能在房源竞争上拿到更多砝码。

 

短租模式对比

 

　　目前，C2C模式的代表小猪、B2C模式的代表途家，双方业务不断交叉重叠，小猪上有相当一部分房源是由二手房东提供；收购蚂蚁短租后，途家在C2C领域也将有更多动作，虽然打法不同，但双方对房源的需求是一致的，房源的争夺将会是短租的主战场。

 

　　在短租产业链中，木西的定位是资源整合者，在获取房源上，木西不得不面对承租式二房东的竞争，木西的机会在于，其房主所获得的收益，比承租式收益高，这对房源的位置、木西的服务体验要求很高。在品牌尚未打响前，招募房源有难度，一旦品牌获得认可，以木西的收益分成方式，房东还是乐于与其合作的。